Uncategorized – Top Vastgoed

Energie besparen in de winter: Tips voor een warmer huis en lagere factuur

Waar verliest uw woning de meeste energie?

De buitenschil van uw woning – de muren, het dak, ramen en deuren – bepaalt hoeveel warmte er verloren gaat. En dat verlies kan behoorlijk oplopen:

Tot 35% via een ongeïsoleerd dak
25% via enkelglas ramen
15% via niet-geïsoleerde muren

Drie effectieve maatregelen voor deze winter

1. Dakisolatie: de grootste besparing

Warme lucht stijgt op en ontsnapt via een ongeïsoleerd dak als sneeuw voor de zon. Goede dakisolatie is daarom de eerste prioriteit voor een energie-efficiënte woning.

2. Hoogrendementsglas

Vervang enkelglas door HR++ of HR+++ glas. Ook het plaatsen van tochtstrips rond ramen en deuren maakt een groot verschil.

3. Snelle oplossingen

Radiatorfolie achter radiatoren tegen buitenmuren
Gordijnen ’s avonds sluiten (maar niet voor de radiatoren)
Regelmatig onderhoud van uw verwarmingsinstallatie
De radiatoren lager zetten en een dikke trui dragen

Financiële steun

Voor energiebesparende maatregelen zijn verschillende premies beschikbaar:

Mijn VerbouwPremie
Gemeentelijke energiepremies
Renteloze energieleningen

Op zoek naar een energiezuinige woning?

Bij Top Vastgoed screenen we elk pand grondig op energetische aspecten. We adviseren u over:

Het EPC-label en verbeterpotentieel
Uitgevoerde energiebesparende renovaties
Beschikbare premies
Te verwachten energiekosten

Uw energiezuinige woning verkopen?

Heeft u geïnvesteerd in energie-efficiëntie? Dit verhoogt de waarde van uw woning aanzienlijk. Wij zorgen ervoor dat deze investeringen correct gewaardeerd worden bij de verkoop.

Wilt u meer weten over de impact van energiebesparende maatregelen van uw huidige of toekomstige woning? Neem contact op met Top Vastgoed in Wondelgem voor deskundig commercieel advies op maat.

Bronnen

Energieambassadeurs: Dakisolatie en energiebesparing
Renovatie Totaal: Meeste warmteverlies in huis
Eko-Okna S.A.: Thermische isolatie van ramen

Vanaf 1 januari 2025 nog 2% verkooprechten

De nieuwe Vlaamse regering zegt van betaalbaar wonen een prioriteit te maken en voegt de daad bij het woord: voor de enige, eigen woning dalen de verkoop(registratie)rechten vanaf 2025 naar 2% en dat scheelt wel wat.

Iedereen die in Vlaanderen een woning, appartement of bouwgrond koopt, betaalt bovenop de aankoopsom verkooprechten (of registratierechten). Het zijn de eenmalige belastingen die de overheid int voor de registratie van de koopakte in een register.

Verkooprechten van 10% naar 2%

Enkele jaren geleden bedroegen die nog 10% en goochelden we met termen als ‘klein beschrijf’ en ‘kadastraal inkomen’ om ze precies te berekenen. Later daalden ze via allerlei gunstregimes en voorwaarden naar 7%, 6%, 5% en uiteindelijk ook naar 3%.

Nu komt daar dus nog een daling van een procent bij. Vanaf 1 januari 2025 – aldus kersvers minister van Financiën Ben Weyts – bedragen de verkooperechten voor de enige en eigen gezinswoning op die manier nog 2%. De datum van het verlijden van de authentieke akte telt als referentie.

Wat is een ‘ingrijpende energetische renovatie’?

Een ingrijpende energetische renovatie (IER) is een renovatie waarbij de installaties van de verwarming, koeling, ventilatie en het warm water worden vervangen én minstens 75% van de buitenmuren of het dak worden geïsoleerd. ‘Ingrijpend’ dus, zoveel is zeker, en duidelijk gericht op het vlak van ‘energie’.

Het uiteindelijke resultaat van een ingrijpende energetische renovatie moet een E-peil van 60 of minder opleveren. Wat houdt dat in? Het E-peil geeft de energiezuinigheid van een gebouw weer.

Het spreekt voor zich dat een ingrijpende energetische renovatie een beetje planning en de nodige centen vereist. Gelukkig geniet je nadien van een aantal financiële voordelen in de vorm van premies of vrijstellingen.

Mijn VerbouwPremie
De EPC-labelpremie van Fluvius (tot 5000 euro)
Vrijstelling onroerende voorheffing (tot 100% in bepaalde gevallen)
Korting op registratierechten (1% in plaats van 3% bij enige, eigen gezinswoning)

Het spreekt al net zo hard voor zich dat je die premies en vrijstellingen enkel ontvangt na indiening van een dossier, met medewerking van een architect én na een bouwaanvraag of stedenbouwkundige melding.

Een ingrijpende energetische renovatie praktisch

De logica van een ingrijpende energetische renovatie veronderstelt dat de focus in de eerste plaats op de buitenschil (‘de bouwschil’, met een S-peil) van het gebouw ligt: eenmaal de muren, ramen en het dak voldoende geïsoleerd zijn, ben je meer dan halfweg. De installaties hebben sowieso een beperktere levensduur en komen vroeg of laat wel aan de beurt.

Wat is bijna-energieneutraal?

Ken jij BEN al?

BEN staat voor ‘bijna-energieneutraal’ en het is sinds 2021 de Europese standaard voor nieuwbouwwoningen. Een belangrijk kenmerk van elk BEN-gebouw is dat het de (weinig) energie die na de renovatie nog nodig is voor verwarming, ventilatie, koeling en warm water uit groene energiebronnen haalt.

BEN heeft dus niks te maken met het nummer van een jonge Michael Jackson of de film (Ben X) van Gentenaar Nic Balthazar. Het is een bouwstandaard, en eigenlijk de enige die we nog volgen in Vlaanderen, België of Europa.

Sinds 2021 beantwoordt elk nieuw gebouw aan de BEN-norm. Het is meteen ook de reden waarom het in tegenstelling tot enkele jaren terug minder als een verschilmaker wordt uitgespeeld; Een troef blijft het natuurlijk wel, want een bijna-energieneutrale woning, dat voel je elke maand in je portefeuille.

'Bijna BEN?'

‘Bijna-energieneutraal’ lijkt relatief vaag, maar dat is slechts schijn. Het E-peil van een BEN-woning moet E30 of minder bedragen, en dat is een meetbaar gegeven. Toegegeven: niet door iedereen. Er komt een deskundige bij kijken.

Belangrijk om weten is dat het E-peil aangeeft hoe energiezuinig een gebouw is: hoe lager het E-peil, hoe energiezuiniger het gebouw in kwestie is. O, en het is niet te verwarren met het EPB of EPC, al is het er natuurlijk wel min of meer relevant voor. Geen paniek, het zijn stuk voor stuk vergelijkingsmiddelen, maar aangezien de BEN-standaard vandaag zowel voor residentiële gebouwen (woning of appartement) als voor niet-residentiële gebouwen (school, ziekenhuis, kantoor …) van toepassing is, valt er niet zoveel te vergelijken.

Onthoud: BEN. Bijna-energieneutraal. E30. Alle nieuwbouwwoningen en misschien best ook Nic Balthazar ;).

De Gentse highlights van Top Vastgoed

Bij Top Vastgoed draait het niet alleen om huizen en gebouwen, we hebben ook een diepe liefde voor onze prachtige stad Gent. In deze blog delen we onze favoriete plekjes, speciaal geselecteerd door ons team. Laat je inspireen en ontdek waarom wij zo dol zijn op onze stad!

Wim: Bankje aan de Bourgoyen

Voor Wim is er niets beter dan de dag afsluiten op een bankje aan de Bourgoyen. Hier kan je genieten van een adembenemende zonsondergang. De rustige omgeving en het schitterende uitzicht maken dit tot een ideale plek om even te ontsnappen aan de drukte van de stad.

Hannes: De Lievekaai

Hannes vindt rust aan de Lievekaai, een verborgen juweeltje in Gent. Deze rustige plek is perfect voor een ontspannen wandeling of om gewoon te zitten en de wereld voorbij te zien gaan. De serene sfeer maakt het een favoriete plek om te ontsnappen aan de dagelijkse hectiek.

Tim: Portus Ganda

Tim geniet van Portus Ganda, waar de Leie en de Schelde samenkomen. Hoewel hij een beetje lachend toegeeft dat hij misschien aan de verkeerde kant zit, vindt hij het een fascinerende plek. De combinatie van water en geschiedenis maakt het tot een unieke locatie in Gent.

Ralph: Het Gravensteen en omliggende straatjes

Het Gravensteen met zijn omliggende straatjes vormt voor Ralph de ultieme plek in Gent. Deze historische locatie brengt je terug in de tijd en de charmante straatjes eromheen bieden eindeloze mogelijkheden om te verkennen en te genieten van de rijke geschiedenis van de stad.

Jonas: Mayana in de Sint-Pietersnieuwstraat

Jonas brengt graag tijd door bij Mayana in de Sint-Pietersnieuwstraat. Deze gezellige chocoladebar is de perfecte plek om te ontspannen met een kop koffie of een lekkere snack. De levendige sfeer en de vriendelijke service maken het een favoriet bij locals en toeristen.

Caroline: Blekersdijk tegenover Baudelo

Caroline droomt ervan om naar de Blekersdijk te verhuizen, vlak bij Baudelo en dicht bij Portus Ganda. Deze buurt heeft alles wat ze zoekt: een centrale locatie, charmante straten en de nabijheid van het water. Het is een plek waar ze zich echt thuis zou voelen.

Joni: Graslei op een zonnige ochtend of avond

Joni geniet het meest van de Graslei op een zonnige ochtend of avond. Deze iconische plek in Gent biedt een prachtig uitzicht op de historische gebouwen en het water.

Sem: Sint-Michielsbrug bij het vallen van de avond

Voor Sem is er niets magischer dan over de Sint-Michielsbrug te kuieren bij het vallen van de avond, vooral als het rustig is. De brug biedt een schitterend uitzicht over de stad en is een romantische plek om de dag af te sluiten.

Gent heeft zoveel te bieden en elk van onze teamleden heeft zijn eigen favoriete plekjes. We hopen dat deze aanbevelingen je inspireren om de stad op een nieuwe manier te ontdekken. Heb je zelf nog tips of favoriete plekken in Gent? Laat het ons weten, we horen graag van je!

5 veelgestelde vastgoedvragen en hun antwoord

1. Wat is de beste maand om mijn huis te verkopen?

De situatie bepaalt veel. Heb je zelf een nieuwe woning gekocht of heb je er eentje in het vizier, dan moet je natuurlijk actie ondernemen. Beschik je over iets meer tijd en ruimte, weet dan dat bloeiende bloemen, een groene tuin en een aangenamle lentezon de dingen altijd mooier maken. Kandidaat-kopers komen graag in de beste omstandigheden kijken, al zal iemand die echt wil kopen zich niet laten tegenhouden door de regen.

Als je het ons vraagt: maart en april zijn ideaal en nadien kan je de feestdagen in mei gebruiken om tevreden uit te rusten.

2. Hoe breng ik met succes een vastgoedbod uit?

Je contactgegevens, waarop je biedt (een huis, flat, garage, met of zonder meubels …) en de prijs moeten glashelder zijn. Als je een opschortende voorwaarde voor het verkrijgen van een krediet wil, geef je dat duidelijk aan. Ook de datum om de akte te laten verlijden, het voorschot en een eventuele waarborg die je wil betalen, maken deel uit van een succesvol bod. Vraag als kandidaat-koper duidelijkheid en een antwoord, door mee te geven hoe lang je bod geldig is.

Wij hebben een standaardformulier dat al die zaken voorziet. Zo strijdt je met gelijke – of betere – wapens en breng je een geldig bod uit.

3. Hoe ziet een goede kandidaat-koper eruit?

Nee, het uiterlijk zegt niks. Een goede kandidaat is voorbereid, weet wat hij of zij kan betalen en is al bij de bank geweest. Vaak heeft een kandiaat die nog zaken wil aanpassen een eigen expert mee, iemand die een eventuele renovatie kan inschatten of bouwkundige ervaring heeft. De perfecte kandidaat bekeek de foto’s, las de info en heeft eventuele vragen op papier gezet vóór zijn of haar bezoek, en gebruikt alle zintuigen op het moment zelf.

4. Hoeveel kost een immokantoor?

Elke situatie is uiteraard anders. Zijn er keuringen of attesten nodig, is een styling zinvol of moeten er eerst nog een aantal praktische zaken zoals een dakreiniging of een onderhoudsbeurt van de tuin gebeuren? Alles is bespreekbaar. Het ereloon van een vastgoedmakelaar situeert zich tussen 2 en 3% (exclusief btw) van de verkoopprijs. Die speelt dus ook een rol.

Contacteer ons voor een correcte prijsindicatie.

5. Hoeveel is mijn woning waard?

Elke woning is waard wat de koper ervoor wil betalen. De juiste kandidaat-koper aanspreken is dus belangrijk én iets waarin wij TOP zijn. We beschikken over de tools, skills, ervaring en kennis om dat te doen. Op die manier ben je er als verkoper ook zeker van dat je een bod ontvangt dat de echte waarde van je woning weergeeft. Top, toch?

Heb je nog meer vastgoedvragen?

Vastgoedgeheimen met Wim Dobbels

In welke Gentse regio’s vinden we de duurste panden terug?

“Wanneer je Gent met andere steden in Oost-Vlaanderen (pakweg Eeklo, Tielt, Aalst, Deinze, Lokeren) vergelijkt kan je stellen dat het overal in Gent en rand duur is. De grote verkeersaders (de steenwegen en de grote doorgangswegen naar het stadscentrum) zijn het goedkoopst, denk maar aan een Dendermondsesteenweg, Brugsevaart, Bevrijdingslaan … Vanaf je in de zijstraten komt van deze hoofdstraten vliegen de prijzen meteen de hoogte in. Wanneer je de kleine binnenring doorkruist naar het hart van de stad zijn de prijzen per m² vloeroppervlakte het hoogst in de postcode 9000.

De randgemeenten van Gent zijn vergelijkbaar met die rond Antwerpen en Leuven, vrij duur ook dus, al is er nog een verschil merkbaar tussen de postcodes rond Gent. Zo zijn de residentiële wijken van Heusden, Destelbergen, Drongen, Vinderhoute, Mariakerke, Sint-Denijs-Westrem, Merelbeke, Gentbrugge en Lochristi iets duurder dan die in Oostakker, Sint-Amandsberg, Wondelgem, Evergem, Lievegem en Zwijnaarde. De grond en woningprijzen zijn het hoogst in Sint-Martens-Latem en Deurle.”

Wat zijn de grootste afknappers bij de (ver)koop van een pand?

“Een woning of appartement dat verhuurd wordt aan mensen die veel te veel spullen hebben, veel te weinig bergruimte en geen moer geven om het succes van de verkoop, dit is nefast voor de verkoopprijs, het begint al bij een zeer onaantrekkelijke fotoreportage.

En zo zijn er de echte klassiekers waar veel kandidaten op afknappen: Gebruik van felle kleuren in het schilderwerk, aanwezigheid van een drukke baan of spoorweg die hoorbaar is in de tuin, vochtaftekeningen in muren of plafonds, geurhinder en gebrek aan (zicht op) buitenruimte.”

Welke commissie hanteren de Top Vastgoed-makelaars?

“Bij Top Vastgoed wordt de commissie zorgvuldig besproken met de opdrachtgever. De hoogte hangt af van de prijscategorie van het pand en eventuele voorbereidende taken zoals styling en renovaties. Over het algemeen bedraagt de commissie 2 tot 3% exclusief btw.”

Hoe kan een woning het beste in waarde stijgen?

“Esthetische verbeteringen zoals herschilderen en het reinigen van dakpannen dragen bij aan een hogere verkoopprijs. Investeringen in energie-efficiëntie, zoals zonnepanelen en isolatie, zijn ook waardevol. Daarnaast zijn upgrades aan vloeren, keuken, badkamer en schilderwerk essentieel voor een waardestijging.”

Mocht je morgen een investering doen in vastgoed, wat is je keuze en waarom?

“Ik zou investeren in een volledig te renoveren pand nabij het stadscentrum, geschikt voor meergezinswoningen. Door de juiste renovaties kunnen meerdere huurwoningen gecreëerd worden, wat een aanzienlijk rendement oplevert.”

Blijf op de hoogte voor meer exclusieve tips van Wim Dobbels en het team van Top Vastgoed.

De renovatieverplichting glashelder uitgelegd

De renovatieplicht voor residentiële gebouwen, hoe zit dat ook alweer? Vanaf welk EPC-label geldt de renovatieplicht, over welke termijn spreken we en wat is het ‘langetermijnpad’?

De renovatieverplichting voor residentiële gebouwen is duidelijk: alle woningen en appartementen die vanaf 1 januari 2023 zijn aangekocht met een EPC-label E of F, moeten binnen de 5 jaar gerenoveerd worden naar een label D of beter. De nieuwe – verbeterde – toestand wordt bewezen met een nieuw EPC-certificaat. Voilà.

Langetermijnpad renovatieplicht

Het uiteindelijke doel is evenwel om elk residentieel gebouw tegen 2050 naar een EPC-label A te tillen. Om dat te realiseren, kan het langetermijnpad als leidraad dienen. Voor ééngezinswoningen ziet dat langetermijnpad er als volgt uit:

(Bron illustratie)

Appartementen krijgen tot 2040 om EPC-label B en tot 2045 om EPC-label A te behalen.

Concreet? In 2028, 2035 (2040 voor appartementen) en 2040 (2045 voor appartementen) geldt telkens een strengere renovatieverplichting dan vandaag.

Is de renovatieplicht … verplicht?

Het woord zegt het. Ja dus. Het EPC-certificaat en de geplande renovatie is – samen met het budget daarvoor – iets om rekening mee te houden bij de aankoop en verkoop van een woning.

Ook het informeren van de koper via de publiciteit of advertenties is trouwens verplicht. Indien er een renovatieverplichting van toepassing is op een gebouw, moet die ook vermeld worden in de onderhandse akte (compromis) en de authentieke akte.

Heb je hier vragen over als koper of als verkoper?
Hoe laat je een correct EPC-certificaat opstellen?
Verandert de renovatieplicht iets voor huurders?

EPC van de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw

Sinds 1 januari 2024 moeten alle appartementsgebouwen een ‘EPC Gemeenschappelijke Delen’ of EPC GD hebben. Deze verplichting staat los van verkoop of verhuur.
Het EPC van de gemeenschappelijk beheerde delen van een appartementsgebouw is na een gefaseerde invoering ondertussen verplicht voor alle appartementsgebouwen, want alle appartementsgebouwen hebben nu eenmaal gemeenschappelijke delen.

Alle appartementsgebouwen?

Nee … bij nieuwbouwappartementen moet het EPC voor gemeenschappelijke delen uiterlijk 10 jaar en 1 maand na ontvangst van de stedenbouwkundige of omgevingsvergunning beschikbaar zijn, maar elk ander gebouw dat minstens twee eenheden (winkel, kantoor, woning) bevat, heeft er eentje nodig.

Waarom is een EPC GD nodig?

Het EPC GD biedt de eigenaar(s) inzicht over de energieprestaties van het gebouw en geeft meteen ook aan hoe die nog beter kunnen. Het EPC ‘Gemeenschappelijk Delen’ heeft vanzelfsprekend ook invloed op de energielabels van de individuele EPC’s van elke eenheid in het gebouw. Meer nog: de info uit het EPC GD wordt gebruikt als een EPC naar aanleiding van verkoop of verhuur voor een residentiële eenheid opgesteld wordt. Beide energieprestatiecertificaten vullen elkaar dus aan.

Wie zorgt voor een EPC Gemeenschappelijke Delen?

Het certificaat zelf wordt na een plaatsbezoek opgesteld door een energiedeskundige type A. Die wordt aangesteld door de eigenaar van het gebouw, de syndicus of de vereniging van mede-eigenaars.

Wie moet een EPC GD krijgen?

Elke kandidaat-koper of kandidaat-huurder van een appartement of een kleine niet-residentiële eenheid in een appartementsgebouw moet een kopie van het EPC van de gemeenschappelijke delen ontvangen, samen met het EPC van die eenheid die hij of zij wil kopen of huren.

Neem contact op met info@topvastgoed.be voor meer informatie

De hypothecaire rente duikt omlaag en dat is goed nieuws!

In de loop van 2022 en 2023 ging de rentevoet maal drie. Dit was een gevolg van inflatiegolven, geopolitiek, economische logica en beleidsbeslissingen door de Europese Centrale Bank, maar niet meteen schitterend nieuws voor wie met zijn of haar bank in gesprek moest over een hypothecair krediet: elke 0,50% erbij scheelt aan het eind van een twintigjarige rit al snel een paar tienduizend euro. Omgekeerd geldt dat natuurlijk ook, en dus is het positief dat er de laatste weken en maanden een duidelijke kentering en daling zichtbaar was. In amper zes weken tijd (sinds november 2023) zakte de hypothecaire rente met 0,60%.

Blijft de hypothecaire rente dalen in 2024?

Grote schommelingen – en een terugkeer naar de tijd van kredieten aan 1,5% – liggen niet meteen in de lijn der verwachtingen. Het plafond lijkt wel bereikt en dat is goed nieuws. Ook als er voorlopig geen opvallende extra duik te zien is, is een stabiele hypotheekrente positief. Banken en concurrerende kredietverstrekkers gebruikten de eerste weken van 2024 bovendien om hun hypotheekrente nog een beetje scherper te stellen.

Kan je zelf de rentevoet van je woonkrediet verlagen?

De looptijd van een krediet bepaalt veel: lenen op 30 jaar is duurder dan lenen op 20 jaar. Het percentage eigen inbreng speelt net zo goed een grote rol: wie meer dan 20% van het totaalbedrag zelf kan financieren, geniet doorgaans de beste rentevoet. De onderhandeling met de bank of kredietverstrekker laat vaak nog wat ruimte en dat kan je ook zeggen over de combinatie met schuldsaldo- en andere verzekeringen. Kiezen voor een vaste of variabele rentevoet speelt evengoed een rol.

Wat betekent dit voor de immo-markt in 2024?

Wellicht krijgt de huizenmarkt dankzij de stabiliserende hypotheekrenten een beetje extra ademruimte. Er werden tot november 2023 opvallend weinig woonkredieten aangevraagd, en dat betekent dat er minder transacties waren. De hypotheekrente is nochtans ‘maar’ één factor: het juiste huis of appartement, de levensfase, een stabiel inkomen, de bij elkaar gespaarde eigen inbreng … het zijn stuk voor stuk elementen die de beslissing beïnvloeden.

Conclusie: de rentevoeten op hypothecaire leningen gaan een stabiele periode tegemoet. Terugkeren naar de hele lage rentevoeten uit 2020 of 2021 zit er niet in maar 2024 lijkt het beste jaar te worden sinds de rentevoeten begonnen te stijgen.